Следует иметь в виду, что договор аренды предприниматель заключает с Департаментом Городского Имущества города Москвы по форме, разработанной этим ведомством. Сделано это с целью защитить имущество этого учреждения и получить дополнительный доход в казну.
Поэтому перед подписанием бумаг арендатор внимательно должен изучить весь документ, а после его подписания – соблюдать все условия договора.
Если арендатором будут зафиксированы различного рода нарушения со стороны ведомства – их следует помечать и своевременно сообщать о них в ДГИ. Здесь следует знать, что все правонарушения должны быть зафиксированы, в том числе любое несоблюдение договорных обязательств. Во многих подобных случаях арендаторы были не только выселены, но и остались должны – с них были взысканы неустойки и штрафы, сравнимые только с годовой арендной платой.
Неслучайно в первой части был сделан акцент на том, что арендатору важно проанализировать и внимательно прочесть договор, прежде чем его подписывать. Дело в том, что типовой договор изначально создан с массой «подводных» камней, где скрыты много проблем, с которыми позже возможно придется разбираться арендатору.
Скрытые платежи. Предприниматель должен иметь в виду, что дополнительно в стоимость арендной платы включаются и другие платежи:
Помимо всего прочего, арендатору в течение пятнадцати дней после подписания документа необходимо будет перечислить на счет арендодателя сумму за три последние месяцы аренды. Эта сумма будет заморожена Департаментом Городского Имущества города Москвы на счете.
Перепланировка помещений. С одной стороны договор аренды предусматривает права арендаторов производить перепланировку помещения. Но с другой стороны, если она была произведена без согласия Департамента Городского Имущества города Москвы, предусмотрен штраф. Поэтому в любом случае все должно быть согласовано обеими сторонами договора.
Дело в том, что любая перепланировка помещений может привести к внутреннему изменению помещений, все это означает, что необходимо внести изменения в Едином государственном реестре прав.
Порядок расторжения договора. Расторжение или внесение изменений в договор осуществляется в соответствии с Федеральным законом №42-ФЗ от 08.03.2015.
Департамент может расторгнуть договор в одностороннем порядке только в том случае, если были зафиксированы различного рода нарушения:
Увеличение арендной платы. Зачастую арендодатели в одностороннем порядке решают изменить условия договора и повысить арендную плату. Поэтому арендатору следует иметь в виду следующее: если арендная плата в документе зафиксирована в твердой сумме, значит, ее размер должен оставаться неизменным в течение срока аренды. Также размер арендной платы меняется по соглашению сторон (в соответствии с пунктом 3, статьей 614 Гражданского Кодекса РФ)
Уплата НДС. Арендатору необходимо самостоятельно производить начисление НДС в размере, который установлен законодательством РФ. Кроме этого, арендатор самостоятельно должен производить отчисления налога в бюджет по месту регистрации. В документах должны быть отражены следующие данные: дата отчисления, от чьего имени произведен платеж, ФИО.
При этом арендная плата в ведомство должна быть перечислена без НДС.
Запрет на субаренду. Если был выявлен факт субаренды с предпринимателя будет взыскан штраф размером пятьдесят процентов годовой арендной платы.
Окончание аренды. Арендатор по окончании аренды обязан уведомить об этом. Сделать это необходимо в срок – за три месяца. После этого обязательно подписывается акт приема-передачи площади. В случае, когда арендатор не сообщает об завершении продления аренды, договор будет считаться продленным на неопределенный срок. При этом нужно учитывать, что с него будет взиматься арендная плата не менее чем за три месяца.
Инженерные коммуникации. Обязанности по текущему ремонту ложатся на плечи арендатора в соответствии с договором аренды.
Рассмотрев все вышеперечисленные проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы, многие по-новому посмотрят на вопрос аренды ДГИ. Однако при некоторых недостатках следует выделить и достоинства.
Многие предприниматели после длительной аренды (не меньше двух лет) смогли выкупить помещение и стать полными владельцами помещения. Выкуп имущества ДГИ разрешает при отсутствии задолженности по арендной плате.
Покупка арендуемого помещения у ДГИ — это хороший шанс правильно вложить и инвестировать деньги. Большинство предпринимателей уже сумели оценить выгоду покупки арендуемой недвижимости на выгодных условиях, в том числе и в рассрочку.
Если вы все же решились арендовать помещение ДГИ, вам следует внимательно ознакомиться с договором. А если при изучении договора, остались вопросы — обратитесь к опытному юристу, который вовремя подскажет и поможет разобраться с непонятными моментами.
(с) Веклич Станислав Валерьевич
